淡水環球房屋

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租賃相關法規

在法律上,租賃是一種契約,所謂契約,指由二人以上之意思表示一致(含意) 而成的雙方行為。亦即當事人一方,將欲為契約內容的意思,告知於他方,得他方的承諾,契約即為成立,其相關細節除非雙方有特別約定,縱使當事人未同意,法律上仍推定契約成立。

租賃者,為當事人約定一方以物租與他方使用(如房屋)或收益(如田地) ,他方支付租金的契約。其以物供他方的使用或收益,而收取租金者,稱為出租人 (俗稱房東) 。其支付租金以使用他人之物或就他人之物而為收益者,稱為承租人。雙方互相約定,契約即為成立。

目前社會上,有「分租」此情況,指出租人單就其中一間或數間「房間」加以出租,出租人與承租人共同生活於同一「房屋」之內,此種情形比較單純,通常只要當事人就租金及水電費用的負擔予以約定,契約即行成立,不再另行書立「房屋租賃契約書」。但如出租人係就整棟房屋或其中一層(樓房)予以出租,出租人與承租人各自獨立,並不共同生活在一起,則雙方當事人間的約定事項較為繁複,為避免將來發生糾紛,一般均另行訂立「房屋租賃契約書」作為雙方當事人權利義務關係之依據。關係「房屋租賃契約書」,目前坊間各書局文具店均有出售。但其僅就一般事項加以記載,當事人使用時應詳加審視,針對個別情況予以刪改或添註,並非不可改變。

 

房東糾紛問題解決

首先應該看二房東是否合法轉租∼依民法第443條規定,租賃物為房屋除非有不得轉租之約定,承租人(二房東)可將其一部份轉租他人。

所以若二房東為

1.合法轉租,你可以主張的權利與二房東相同(簡而言之,法律上也不是完全相同),依照與二房東訂立之租賃契約∼請求二房東履行修繕義務,若不履行得請求賠償,或從租金中扣除。如果二房東與房東是訂有期限的租約,就可以請求房東依合約履行房屋租賃契約,若是未定期限之租賃,房東可隨時解除租約請二房東搬離。

2.若違法轉租,比較慘一點,出租人(房東)可以終止租約。只能向二房東請求不履行租賃契約的損害賠償了。

看你提供的資料是否是「合法轉租」如果要告的話還有得吵呢!他(出租人∼房東)雖然在租約中約定將房屋出租做補習班之用,但沒有沒有明白在契約中訂立不得轉租他人(這部分對你有利)只是二房東違反民法第438條承租人(二房東)未依約定方法,為租賃物之使用收益。如果經出租人(房東)阻止而仍繼續為之者,出租人得終止租約。(這點二房東可以主張出租人並未阻止他轉租)

再者,依民法第444條規定「轉租的效力」承租人(二房東)依前條規定(指第443轉租)將租賃物轉租於他人者,其與出租人(房東)之關係仍為繼續。

你與二房東訂有書面租賃契約到12月14日那可以向二房東請求返還押租金及不履行租賃契約之損害賠償請求另可告房東或二房東侵權行為損害賠償(民法第184條一項後段)。而且終止租約依民法第450條規定,應先期通知,如果是一個月繳一次的應在一個月前通知。

不過瘦的和解勝於胖的訴訟,要告的話太不利益只是知道自己的權利在哪可以向房東主張,不過遇到了惡房東,還真只能自認倒楣,法律上雖然有權利主張,但不一定會贏,就算贏了早就被上法庭的繁雜程序累死了!而且他會不會賠償還是另一回事呢。

 

如遇房客逾期未繳租金.且摧不動 .又一直拖時間..房東能怎麼辦呢??

【租屋糾紛的解決】

一、當房東與房客發生租屋糾紛時,通常最直接也最快速的方法 就是雙方溝通協調,直到雙方均能接受為止。

二、但當彼此無法達成共識時,就必須用強制力來解決了,依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定,符合一定要件者,得選擇調解或進行簡易訴訟程序。

三、此外,在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」,以因應日常生活中大量的小額交易糾紛,避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願,侵害憲法所保障的權利,而造成社會不公及對司法的不信任。

1. 小額訴訟程序的特色在於簡便迅速,且做了一些利於一般人民(即非法人、商人、大公司…等)的規定,以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。其中詳細內容,請參閱附錄之小額訴訟程序。

2. 如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之,但若法院認定不妥,仍可依其職權改用簡易程序。此外,若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者,雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。

3. 該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之,所以,各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務,至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者,就不能於非上班時間進行了。

4. 關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處,請參閱法條或詢問各法律服務機構。

租屋糾紛是小事件的契約履行糾紛

可以洽請各地鄉鎮區公所的調解委員會

其效力等同法院可以避免雙方跑法院繁文縟節勞力又費時

 

天災過後,隨時有危險,但租約未到期,可以解除契約,搬走嗎?

當然可以囉!雖然你的租賃契約尚未到期,但是依據民法424條特別規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止租約。」所以囉!如果你的租賃處有可能危害你的健康或安全時,即使契約有任何的規定,你還是可以主張要終止契約。

 

房屋租賃契約公證須知

房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人期滿交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,也可避免糾紛發生。聲請手續如下:

一、購買公證請求書一份。(公證請求書一張、公證書三張、租賃契約三張為一份,若為代理人另備授權書。)

二、請求書填寫方式: (公證處書寫桌上有範本)

(一) 填明請求人即出租人、承租人雙方。(承租人如有保證人時,填於承租人之後)。

(二) 姓名、年籍、身分證統一號碼、住址(請填寫身分證上戶籍地址)及電話。「請求公證之法律行為或私權事實」欄內僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。

(三)「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,如「租賃期滿交還房屋」或「給付房屋租金及違約金」或「返還押租金」。

(四) 最後由請求人雙方簽名及蓋章,並記明年月日。(承租人如有保證人時,亦簽名蓋章)。

三、請求人均應攜帶國民身分證及印章,出租人並要帶房屋產權證件及載有課稅現值之房屋稅單正本 ( 並備影印本卷 )。請求人如係公司法人請攜帶公司執照、營利事業登記證(並備影印本附卷) 、負責人 身分證,公司及負責人印章。 

四、請求人本人不能到場,可以委任他人代理,但要提出授權書及司人或公司最近之印鑑證明書正本一份交本院存卷,授權書務必要由授權人親自簽名蓋印鑑章。 

五、所需租賃契約,請求人如有自備至少攜帶三份,如未準備可利用公證處印製的契約。 

六、如請求人不識字,須找一位年滿二十歲,識字之見證人攜帶身分證、印章,一同到場辦理。 

七、依公證法第八十條,公證法施行細則第四十一條第五款規定,公證人認為必要十須至房屋所在實際體驗。 

八、應交公證費約: 

(一)租賃期間租金總額及房屋公告現值二者較高者,加保證金或押租金為其價額,依公告計收。

(二)附有強制執行效力之請求時,依前(一)公證費,再加收二分之一。

 

土地謄本建物謄本的作用在哪?任何人都可以去調嗎?

我國土地登記採登記生效主義,不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記不生效力;其效力之發生,係以登記簿所登載之資料為準。登記簿可分為土地登記簿及建築改良物登記簿,乃設於土地登記機關之法定簿冊,其內容可分為三大部份:標示部、所有權部、他項權利部。 任何具行為能力之自然人或法人均可向地政機關閱覽或申請登記簿謄本。

 

買方簽約後不買怎麼辦?

買方於賣方同意售出後,有反悔不買或其他可歸責於買方之行為,致無法完成簽定買賣契約之情事時,買方前所支付之價金可能會充作其違約之賠償。

 

如果買到有瑕疵的房子怎麼辦?我有甚麼樣的權利呢?

1. 民法第354條以下規定,物之出賣人對其所出售之物,應擔保具有通常或契約預定效用,且無滅失或減少其價值。若買受人買受後發現物具有瑕疵者,依法得視情形主張解除契約或減少價金,但依情形解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金不得解約。買方此種權利法律上稱為物之瑕疵擔保請求權。 2. 惟買受人於買賣當時,即因出賣人告知或其他原因,已知物有瑕疵者,基於誠信原則,買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。 3.要特別注意的是通知出賣人物有瑕疵後,要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利否則超過時間就不能再行使了。

 

買屋後發現瑕疵賣主未告知,該怎麼辦?

如果房屋的滲漏水情形,非常嚴重,客觀上已屬賣方就出售的房屋有『重大瑕疵而不事先告知』者,買方可以依法主張『解除契約』。 民法關於買賣瑕疵的規定,除重大瑕疵未告知情形,得解除契約外,情況如果不甚嚴重,買方僅得請求『減少價金』(瑕疵情況嚴重與否,須依客觀之情形分別判斷,如果買賣雙方有爭議,難免須透過訴訟的方式解決,由法院判斷)。 在實務上,有買方主張解除契約,賣方主張『瑕疵已告知』,或『價格已較一般為低,已針對瑕疵部分自行減價出售』等理由抗辯;此部分之房屋買賣爭執問題,也是『房地產買賣契約書未明確詳細載明所可能發生的』。 舉例而言,買方的作法,可以從「賣方應出示建築技師或土木技師,或水電技師等專業鑑定文書,證明房地並無通常效用之瑕疵」,作為訂定契約時的重要參考;在賣方的理由方面,通常以『現況交屋』表示『經過買方多次看屋,買方均無提出任何異議』等等理由。但賣方所謂的『現況交屋』,是否包括瑕疵的告知?應以契約上是否明確記載為主要的證據判斷,不能一概而論,也就是說所謂現況交屋不代表已經告知瑕疵。 通常如果委託較專業、可信賴之仲介業者出售房屋,仲介業者為了避免事後糾紛,會建議賣方先自行修繕後再出售。 從上面可知,買賣房屋如果有『不告知的瑕疵』,嚴重與否的判斷,即是客觀、又是主觀的問題,牽涉買方要不要繼續依約給付尾款的決定,問題可謂複雜,所以,買屋看屋的『瑕疵檢查』與『瑕疵告知』是非常重要的實務問題,買賣雙方都應該要注意。

 

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